양도세 중과 부활 초읽기…다주택자들, '세금 폭탄' 앞 망설임만 깊어진다

양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 다주택자들 사이에 불안감이 번지고 있다. 정부의 정책 발표가 늦어지는 가운데, 시장에서는 매물을 내놓기보다 관망세가 짙어지고 있다.

서울 송파구와 노원구에 아파트 한 채씩을 보유한 2주택자 안모 씨는 오는 5월 9일로 예정된 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 깊은 고민에 빠져 있다. 안 씨는 “노원 아파트 세입자의 전세 만기가 7월인데, 5월 전에 집을 팔려면 이사비를 주고 세입자를 먼저 내보내야 한다”며 “정부가 중과 종료 여부를 명확히 밝히지 않아 이러지도 저러지도 못하고 있다”고 하소연했다.

현재 다주택자에 대한 양도세 중과 유예는 약 석 달여 남은 상황이다. 그러나 정부는 아직 입장을 내놓지 않고 있어, 부동산 시장에선 혼란이 확산되고 있다. 특히 토지거래허가제 적용으로 인해 전세를 낀 매매가 사실상 어려워지면서 현장에서는 더욱 큰 혼선을 겪고 있다. 통상 매매 계약에서 잔금까지 2~3개월이 걸리는 데다, 세입자를 내보내야 하는 문제까지 겹치면서 매도 타이밍을 잡기 어려운 것이다.

최고 82% 세율 적용…중과 시 세 부담 급증

지난해 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역과 경기 주요 지역 12곳이 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 재지정되면서 양도세 중과가 재시행될 경우, 다주택자의 세 부담은 대폭 늘어나게 된다.

현재 조정대상지역 내에서 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트가, 3주택 이상은 30%포인트가 각각 가산된다. 여기에 지방소득세 10%까지 포함하면 3주택자의 경우 실효세율이 최대 82.5%에 달하게 된다.

부동산전문가는 서울 아파트를 20억원에 매입해 35억원에 매도(보유 3년, 단독 명의 기준)한 상황을 가정해 양도세를 시뮬레이션했다. 중과 유예 시 2주택자의 양도세는 약 5억6800만원이지만, 중과 적용 시 약 9억1200만원으로 뛰며 세 부담이 3억4400만원 늘어난다. 3주택자의 경우 약 10억6300만원의 양도세가 부과된다.

정부 기조 변화…증여 늘고, 매물은 ‘잠김’ 현상

전임 윤석열 정부는 2022년 5월부터 양도세 중과 유예 조치를 시행해왔고, 지난해까지 3년 연속 연장해왔다. 그러나 이재명 정부는 부동산 과세 정상화를 예고하며 유예 연장 가능성에 선을 긋는 분위기다. 최근 김용범 청와대 정책실장이 고가 1주택자에 대해서도 양도세·보유세 강화를 시사한 발언을 내놓으면서 중과 부활 가능성은 더욱 커지고 있다.

하지만 시장 반응은 미지근하다. 서울 주요 지역 부동산 중개업소들에 따르면 “양도세 중과 시행 여부를 묻는 문의는 많지만, 실제로 매물을 내놓는 집주인은 많지 않다”는 전언이다. 강남 개포동의 한 공인중개사는 “문재인 정부 시절 양도세 중과를 피하려다 오히려 집값 상승을 경험한 다주택자들이 ‘학습 효과’로 버티기를 택하고 있다”고 말했다. 현재도 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 이어지며 집값은 꾸준히 상승하고 있다는 인식이 강하다.

역삼동의 한 중개업소 관계자는 “고령의 은퇴자나 세금 부담이 큰 일부 다주택자만 간헐적으로 매물을 내놓을 뿐”이라며 “보유세 강화 가능성에 대비해 증여를 선택한 이들이 많다”고 전했다. 실제로 지난해 12월 서울의 아파트·다세대·오피스텔 등 집합건물 증여 건수는 1054건으로, 전월(717건) 대비 47% 급증했다. 송파(138건)·강남(91건)·서초(89건) 등 이른바 '강남 3구'의 증여 건수는 전체의 30.1%를 차지했다. 지난해 전국 증여 건수도 3만6361건으로 최근 3년 내 최다 수준이다.

공급 유도 의도 무색…정부 발표 지연에 ‘타이밍 실기’ 우려

전문가들은 양도세 중과 부활이 시장 내 매물 공급을 유도하려는 정부 정책의 일환이라고 분석한다. 그러나 정부 발표가 늦어질 경우, 매도 타이밍을 놓치는 사례가 잇따를 수 있다는 우려도 나온다.

부동산 전문가는 “정부가 다주택자 매물을 유도하고자 중과를 부활시키려는 의도라면, 정책 시그널을 하루라도 빨리 명확히 해야 한다”며 “불확실성이 해소되지 않으면, 남은 매물조차 시장에 나오기 어렵다”고 지적했다.