정부 ‘부동산 세제 개편’ 방향 보유세·거래세 대폭 손질 검토

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[서울=이진형 기자] 정부가 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하고 비거주 목적의 투기 수요를 차단하기 위해 부동산 세제를 대대적으로 개편한다. 핵심은 공시가격 12억 원 초과 초고가 주택과 비거주 주택의 보유세 부담을 높이고, 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 실거주자 위주로 재편하는 것이다.

정부는 이번 주부터 시작되는 관계 부처 합동 토론회와 이달 말 이재명 대통령 주재 대국민 토론회를 거쳐 세제 개편 최종안을 확정 발표할 예정이다.

종부세 공제 혜택 손질… ‘초고가·비거주’ 저격 예고

12일 관계 부처에 따르면 재정경제부는 최근 ‘주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안’ 연구용역 중간보고를 받고 종합부동산세(종부세)와 양도세의 개편 방향을 집중 점검하고 있다. 이번 개편의 지향점은 고가 주택을 실거주 없이 투자 목적으로 보유하는 층의 세 부담 강화다.

현재 1가구 1주택자는 공시가격 12억 원(실거래가 약 16억~17억 원), 다주택자는 합산 가액 9억 원을 초과할 경우 종부세 과세 대상이 된다. 정부는 주택공시가격과 기본 공제 금액, 현행 60%인 공정시장가액비율 등을 조합해 최종 세 부담을 상향 조정하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 다만 시장의 충격을 완화하기 위해 비거주·투기용 주택에 대해서는 매각 시한을 주는 단계적 적용 방식이 거론된다.

특히 거주 여부와 상관없이 적용되던 1주택자 종부세 공제 혜택이 도마 위에 올랐다. 현재 5년 이상 보유 시 최대 50%를 감면해 주는 ‘보유 기간 공제’와 만 60세 이상에게 적용되는 ‘고령자 공제’(최대 40%)는 실거주 여부를 따지지 않고 합산 80% 한도 내에서 중복 적용되어 왔다. 이로 인해 집값이 비쌀수록 투자 목적의 소유주가 받는 공제 혜택이 비대해진다는 지적에 따라 실거주 요건을 강화하는 방향으로 제도 손질이 이뤄질 전망이다.

과세 기준을 현행 ‘주택 수’에서 ‘합산 가액’으로 전환할지 여부도 핵심 의제다. 현재는 자산 총액이 같아도 30억 원 상당의 1주택자보다 10억 원 상당의 주택 3채를 가진 다주택자의 세 부담이 훨씬 크다. 다주택자에게 적용되는 3주택 이상 중과세율(최대 5.0%)과 낮은 기본공제액 때문이다. 이러한 구조가 서울 등 수도권의 핵심 입지 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상을 부추겼다는 지적이 나옴에 따라 과세 형평성을 맞추기 위한 합리화 방안이 논의되고 있다.

양도세 장특공제 개편… 실거주 중심의 ‘장기거주소득공제’ 검토

거래세 개편의 방점은 양도세 장특공제 축소에 찍혔다. 정부는 중저가 주택이나 실거주자에게는 혜택을 유지하되, 초고가 주택 및 비거주 주택의 공제율을 축소·폐지하는 시나리오를 고심하고 있다.

현재 1주택자가 3년 이상 보유 시 12~40%, 2년 이상 거주 시 8~40%의 공제율을 각각 더해 최대 80%의 세액 감면을 받을 수 있다. 그러나 내년부터는 보유에 따른 공제 비율을 대폭 줄이고 실거주 기간에 따른 혜택을 늘릴 가능성이 크다. 일각에서는 보유 공제를 전면 폐지하고 오직 실제 거주한 기간에만 최대 80% 공제를 부여하는 ‘장기거주소득공제’로의 패러다임 전환까지 논의 중이다.

이와 함께 서울 등 규제지역 외 비조정지역에서 다주택자가 거주 없이 주택을 장기 보유했을 때 주어지던 최대 30%의 장특공제 혜택을 축소하는 방안도 포함됐다. 비거주 주택을 빠르게 처분할수록 세제상 유리하도록 설계해 매물을 유도하겠다는 전략이다.

23일 이재명 대통령 주재 토론회 확정… 부동산 ‘슈퍼위크’ 돌입

이번 세제 개편안은 일방적인 정부 발표 대신 대규모 여론 수렴 과정을 거친다. 14일부터 16일까지 사흘간 국토교통부(공급), 금융위원회(금융), 재정경제부(세제)가 주제별 사전 공개 토론회를 실시간 생방송으로 진행한다. 이어 오는 23일 이재명 대통령이 직접 주재하는 대국민 토론회를 통해 최종 청사진이 조율된다.

이 대통령은 지난 10일 자신의 SNS를 통해 △적정 보유세율 △실거주용 1주택과 비거주·다주택 간 차등 수준 △보유세 중과 대상이 되는 초고가 주택의 기준 등 주요 쟁점을 직접 의제로 제시하며 국민적 토론을 독려했다. 청와대 정책실 측은 "정부의 공익적 원칙을 바탕으로 국민과 전문가가 함께 해법을 만들어가는 과정이 될 것"이라고 설명했다.

법 개정까지 장기전… 시장 영향 및 전문가 진단은?

전문가들은 이번 개편안이 최종 시행되기까지는 상당한 시차가 존재하므로 장기적인 관점에서 대응해야 한다고 조언한다. 정부가 이달 말 세법개정안을 발표하더라도 법률 개정 사안은 올해 12월 말 국회 본회의를 통과해야 하며, 공식 시행령은 내년 2월경 공포되기 때문이다.

정책의 실효성을 두고 부동산 업계의 전망은 다소 엇갈린다. 세 부담 증가를 우려한 고가 주택 소유주들이 이미 증여나 자산 포트폴리오 조정을 상당 부분 마쳤기 때문에 당장 매물이 쏟아지기는 어렵다는 분석이 우세하다.

현재까지 주택을 처분하지 않은 다주택자들은 사실상 시장에서 장기 버티기에 돌입한 층이며 강력한 양도세 중과 유예 등 일시적인 매도 유인책이 동반되지 않는다면, 보유세 인상 압박만으로는 매물이 동시다발적으로 출현해 집값을 안정시키기 어려울 것이라는 진단이다.

세제 불확실성이 해소되는 하반기 이후 강남권 등 일부 1주택자들이 자산 재조정에 나설 수 있지만 보유세 부담이 실질적으로 늘어나면 집주인들이 늘어난 세금을 세입자에게 전가해 전월세 가격이 상승하는 부작용이 점진적으로 나타날 수 있다는 우려도 나온다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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