아파트는 비싸고 대출은 막혀서…서울 빌라 거래량 46% 급증

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[서울=이진형 기자] 서울 아파트의 높은 가격 장벽과 한층 깐깐해진 가계대출 규제 여파로 실수요자들이 연립·다세대(빌라) 시장으로 발길을 돌리고 있다. 아파트 전·월세 매물 품귀 현상까지 겹치면서 빌라 매매와 월세 거래가 동반 급증하는 등 서울 주택 시장의 다변화가 뚜렷해지는 양상이다.

16일 부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 올해 1~5월 서울 주택 거래량을 분석한 결과, 서울 연립·다세대 매매 거래량은 1만 9,273건으로 전년 동기(1만 3,215건) 대비 45.8% 대폭 증가한 것으로 집계됐다.

매매·월세 동반 상승하는 빌라 시장… 아파트는 한강벨트 위축

빌라 시장의 온기는 자치구 전역으로 확산 중이다. 자치구별로 보면 광진구(95.7%), 송파구(82.4%), 영등포구(82.2%) 등이 매매 상승세를 주도했으며, 월세 거래량 또한 전년 동기 대비 12.8% 늘어난 3만 8,455건을 기록했다. 특히 빌라 매매 시장에서는 전용면적 85㎡ 초과 102㎡ 이하 중형 평형의 거래 증가율이 80.9%에 달해 아파트 대체재로서의 성격이 짙음을 보여줬다.

반면 아파트 시장은 완연한 둔화세를 보였다. 같은 기간 서울 아파트 매매 거래량은 3만 4,932건으로 전년 동기 대비 1.4% 감소했고, 전세 거래량(5만 501건)은 무려 24.5% 급감했다. 아파트 매매의 경우 금천·도봉구(95.6%), 노원구(85.0%) 등 외곽 지역의 거래는 늘었으나 성동구(-63.6%), 마포구(-49.8%) 등 이른바 ‘한강벨트’ 핵심지의 거래는 큰 폭으로 줄어 지역별 온도 차가 극명했다.

부동산 업계 관계자는 “대출 규제 강화와 아파트 전세 물량 부족 현상이 맞물리면서 아파트 진입이 어려워진 무주택 실수요층이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 연립·다세대로 이동하고 있다”고 설명했다.

빌라 전세가율 60% 선 다시 붕괴… 공급 기반 약화에 규제 완화 목소리

수요가 몰리면서 빌라 가격도 고개를 들고 있다. 서울시에 따르면 올해 2분기 서울 빌라 전세가율은 60.8%를 기록해 지난해 3분기 이후 세 분기 만에 다시 60% 선을 넘어섰다. 전세 사기 사태 이후 깡통전세 우려로 하락세를 겪으며 올해 1분기 57.6%까지 떨어졌던 수치가 아파트 전세난의 풍선효과로 다시 반등한 것이다. 실제로 우리은행 조사에 따르면 서울 연립·다세대 가구당 평균 전세 거래가는 2억 4,230만 원으로 2023년(2억 2,197만 원) 대비 2,000만 원가량 상승해 서민층의 주거비 부담을 키우고 있다.

시장 전문가들은 비아파트 공급 가뭄이 이 같은 가격 상승을 부추긴다고 지적한다. 국토교통부 자료 기준 지난해 서울에서 준공된 연립·다세대·다가구주택은 4,858가구로 전년 대비 20.7% 감소했다. 2022년 2만 2,000가구에 달했던 준공 물량이 2년 연속 급감한 상태다.

이에 따라 업계에서는 단기 공급 확대를 위해 정부의 비아파트 규제 완화 조치를 대폭 확대해야 한다는 주장을 내놓고 있다. 현재 신축에 한정된 ‘주택 수 산정 제외’ 혜택을 기존 구축 주택으로 넓히고 면적 및 가액 기준을 전용 84㎡, 9억 원 수준으로 완화해야 실효성이 있다는 지적이다. 아울러 아파트와 동일하게 LTV 40%로 묶여 있는 비아파트 대출 규제를 풀고, 유휴 업무 용지의 주거시설 용도 전환을 신속히 허가해야 한다는 현장의 목소리도 높아지고 있다.

"노후 빌라 몸값 뛴다"… 신통기획·모아타운 바람 타는 경매 시장

한편, 매매 시장의 훈풍은 빌라 경매 시장의 정비사업 호재 지역으로도 옮겨붙고 있다. 서울시가 신속통합기획(신통기획)과 모아타운 등 도시정비사업 활성화에 드라이브를 걸면서, 향후 아파트 입주권을 노린 투자 수요가 대거 유입되는 분위기다.

지난달 서울 빌라 경매시장 평균 낙찰가율은 78%로 전세 사기 여파 탓에 전체 수치는 70~80%대 박스권에 머물러 있으나, 재개발 가능성이 큰 특정 노후 빌라의 경우 감정가를 훌륭히 뛰어넘는 흥행 사례가 속출하고 있다.

송파구 마천동 ‘성하빌라’: 거여·마천재정비촉진지구 내 마천5구역(신통기획 추진)에 위치한 이 물건은 22명의 응찰자가 몰리며 최초 감정가(5억 5,500만 원)보다 3억 원 이상 높은 8억 7,800만 원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 무려 158.2%에 달한다.

광진구 중곡동 ‘웰컴시티’: 신속통합기획 동의서를 징구 중인 D2구역 내 다세대 빌라 3가구는 최초 감정가 대비 1억 원 이상 높은 가격에 낙찰되며 각각 140%대의 낙찰가율(148.8%, 143.1%, 142.1%)을 기록했다.

은평구 불광동 및 성북구 장위동: 도심공공주택복합사업지에 포함된 불광동 소재 다세대주택이 낙찰가율 140.1%에 주인을 찾았고, 장위뉴타운 14구역 내 빌라 역시 감정가보다 1억 6,000만 원 높은 5억 8,000만 원(낙찰가율 138.1%)에 매각됐다.

이 같은 현상에 대해 경매 관계자는 “전세 사기와 관련된 일부 부실 물건이 완전히 소화되지 않아 전체 지표는 낮아 보이지만, 매매수급지수가 기준선(100)을 넘는 등 사려는 수요가 우위인 상황”이라며 “교통 여건이 좋은 역세권이나 정비구역 지정 물건을 중심으로 가치 상승을 기대하는 자금이 유입되고 있다”고 분석했다. 다만 정비사업 특성상 장기전이 될 수 있으므로 현장 매매 시장의 프리미엄 조사를 바탕으로 한 신중한 입찰가 산정이 필수적이라고 덧붙였다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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